都市づくりのルールブックともいえる「都市計画法」。
私たちが暮らす街がどのように形成され、どのように維持・発展していくのかを定める法律です。
住宅地と工業地を分ける「用途地域」や、道路や公園を整備する「都市施設」、そして大規模な開発に必要な「開発許可」など、生活に直結する重要な制度が多く含まれています。
この記事では、都市計画法の基本的な構造から、開発の許可制や都市計画の決定手続きまでを網羅的に解説します。
宅建試験の学習者や、不動産・建設業界で働く方、まちづくりに関心のある方は必見の内容です。
都市計画法の全体構造
都市計画法は、計画的なまちづくりを行うためのルールを定めた法律です。1968年に制定され、都市の無秩序な拡大や環境悪化を防ぐために活用されています。
法律の柱となるのは次の3点です。
- 都市計画の内容の決定（都市計画の策定）
- 開発行為の規制（開発許可）
- 都市計画の実施（都市施設の整備など）
これらは段階的・体系的に関連しており、「都市計画区域」の中で定められた「用途地域」や「都市施設」、「地区計画」などに従って整備されます。
都市計画区域とは？
都市計画法に基づく施策は、「都市計画区域」内でのみ有効です。
この区域は、都道府県が必要と認めた範囲を定め、国土交通大臣または都道府県知事が指定します。
都市計画区域には以下のような種類があります。
- 市街化区域（すでに市街地化している or 今後10年以内に市街地にする）
- 市街化調整区域（市街化を抑制する区域）
- 非線引き区域（上記いずれにも分類されない区域）
このように、区域を定めることで「市街地にすべき場所」と「市街化を抑制すべき場所」を明確にし、無秩序な開発を防ぎます。
用途地域とは？
用途地域は、都市計画区域の中で土地の使い方を制限する制度です。
「住宅地に工場が建ってうるさい」「商業地の真ん中に学校がある」などの不便さを避けるために設けられています。
用途地域には以下の13種類があります。
- 住居系（第一種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域など）
- 商業系（近隣商業地域、商業地域）
- 工業系（準工業地域、工業専用地域など）
たとえば、住宅専用地域ではパチンコ店や工場などの建設が制限され、静かな住環境が守られます。
また、建ぺい率・容積率なども用途地域により異なります。
補助的地域地区とは？
補助的地域地区は、用途地域を補完し、特定の目的に対応した制限を加える制度です。
たとえば以下のようなものがあります。
- 高度地区：建物の高さを制限（例：周囲の採光を確保）
- 防火地域・準防火地域：火災に強い建物の制限（例：都心部の密集地）
- 景観地区：景観保護のための制限（例：観光地や歴史的街並み）
これらの制度により、より安全で美しい街づくりが実現されます。
都市施設とは？
都市施設とは、都市計画で定めるインフラの整備対象のことです。
具体的には、以下のようなものがあります。
- 道路・公園・下水道・河川・緑地
- 学校・病院・広場・駐車場などの公共施設
これらの施設は、都市の機能性や快適性を高めるために不可欠であり、都市計画でその配置や整備が計画されます。
たとえば、新たに開発する住宅地には、道路や公園の配置もあわせて計画される必要があります。
地区計画とは？
地区計画は、より細かいエリア単位でのまちづくり計画です。
用途地域などが市町村全体に対する大まかな計画であるのに対して、地区計画は「街区単位」での詳細な制限を設けることができます。
地区計画で定められる内容：
- 建物の用途や形態
- 道路・緑地の配置
- 建物の高さ、壁面位置の制限
たとえば「住宅街として統一感ある景観を保ちたい」という地域では、屋根の色や外壁材まで制限されることもあります。
都市計画の決定手続き
都市計画を決定するには、段階的な手続きを経る必要があります。
- 都市計画の素案作成（市町村 or 都道府県）
- 関係機関との協議・住民への説明
- 都市計画審議会での審議
- 都市計画の決定（告示）
この流れにより、透明性・公正性を確保しながら都市づくりが行われます。
また、変更が必要な場合も同様の手続きを経て修正されます。
開発許可の可否
「開発行為」とは、主に土地の区画形質を変更する行為を指します。たとえば、山林を削って宅地にするなどです。
以下のような場合に、都道府県知事（または政令市の市長など）から開発許可が必要です。
- 市街化区域で1,000㎡以上（例外あり）
- 市街化調整区域での原則すべての開発行為
- 非線引き区域で3,000㎡以上（都道府県の条例による）
許可されないケース：
- 市街化調整区域で住宅地開発（原則不可）
- 自然保護や農業保全区域に該当する土地
- 住環境や交通インフラに著しい影響がある場合
開発許可の流れ
開発許可を取得するには、以下のような流れで手続きが進みます。
- 事前相談（行政との事前協議）
- 開発許可申請書の提出
- 関係部局との調整・審査
- 都市計画審議会の意見
- 許可の告示・通知
許可を受けた後は、工事完了の検査・確認申請などを経て、はじめて建物の建築が可能になります。
都市計画事業制限
都市計画法には、計画中の事業に対して建築等を一時的に制限できる制度があります。これは「計画の妨げになるような行為を防ぐ」ための仕組みです。
制限の内容：
- 建築の着手や開発行為の制限
- 土地の形質変更の制限
- 建物の増改築の制限
この制限は、「都市計画法第65条」に基づき、一定期間に限って適用されます。
また、やむを得ない事情がある場合は特例措置が認められることもあります。
まとめ
都市計画法は、都市の健全な発展と住民の安全・快適な生活のために欠かせない法律です。
全体の構造から各種区域・地域の制度、そして開発許可や制限事項までを体系的に理解することが、まちづくりに関わるすべての人に求められます。
建築・不動産業に携わる方や宅建士を目指す方は、この法律をしっかりと学び、実務に活かせる知識としておくとよいでしょう。
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