宅建業法第35条は、不動産取引において欠かすことのできない「重要事項説明」について定めた条文です。
不動産売買や賃貸契約の際、買主や借主が安心して契約を結ぶためには、契約前に物件や取引条件に関する重要な情報を説明しなければなりません。
この説明は宅地建物取引士が行い、書面を交付することが法律で義務付けられています。
本記事では、宅建業法35条の条文内容、重要事項説明の対象項目、説明のタイミングや方法、違反した場合のペナルティ、実務上の注意点まで詳しく解説します。
宅建の試験対策として学びたい方だけでなく、不動産取引を行う一般の方にもわかりやすく整理しました。
宅建業法35条とは？基本概要
宅建業法第35条は、不動産取引の契約前に宅地建物取引士が行う「重要事項の説明」について定めています。
この規定は、取引の透明性を確保し、消費者保護を目的としています。
条文では、売買や賃貸などの契約を締結する前に、宅地建物取引士が相手方に対し、物件や契約内容に関する重要な情報を記載した書面を交付し、その内容を説明する義務を定めています。
重要事項説明のポイントは以下の3つです。
- 契約前に行うこと
- 宅地建物取引士が説明すること
- 書面を交付すること
重要事項説明の対象となる取引
宅建業法35条が適用されるのは、宅地建物取引業者が行う以下の取引です。
- 売買契約（新築・中古問わず）
- 交換契約
- 貸借契約（1年以上の賃貸借契約）
特に、賃貸借契約では契約期間が1年未満の場合は説明義務がありませんが、実務ではトラブル防止のため短期契約でも説明するケースがあります。
説明するタイミングと場所
35条に基づく重要事項説明は、必ず契約を結ぶ前に行う必要があります。
契約締結後に説明しても意味がなく、違反になります。
説明の場所については、法律上の制限はありませんが、以下のような場所で行うことが一般的です。
- 不動産会社の事務所
- 現地（物件内）
- オンライン（IT重説：一定条件下で可）
近年は、国土交通省が定める条件を満たせば、Zoomなどのビデオ通話を使った「IT重説」が可能となっており、遠方の顧客にも対応できます。
重要事項説明書の作成と交付
宅建業法35条では、説明と同時に書面の交付が義務付けられています。
この書面は「重要事項説明書」と呼ばれ、宅地建物取引士の記名押印が必要です。
記載内容は非常に細かく、以下のような項目があります。
重要事項説明の主な記載項目
重要事項説明書には、物件や契約に関する多くの情報を記載します。主な項目は次の通りです。
- 登記簿に記載された事項
- 所有者の氏名
- 所在地・地番・家屋番号
- 権利の種類（所有権・借地権など）
- 抵当権や地役権の有無
- 法令に基づく制限
- 都市計画法（用途地域・建ぺい率・容積率）
- 建築基準法による制限
- 農地法、景観法など
- 私道に関する負担
- 私道負担の有無と内容
- ライフライン・インフラの整備状況
- 電気・ガス・上下水道の引き込み状況
- 道路との接道状況
- 契約条件
- 契約解除の条件
- 手付金の額と保全方法
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の内容と期間
- その他特記事項
- 管理規約（マンションの場合）
- 耐震診断結果（1981年以前の建物）
- アスベスト使用の有無
説明者は宅地建物取引士に限られる
重要事項説明を行えるのは、必ず宅地建物取引士でなければなりません。
宅地建物取引士でない営業担当者が説明した場合、宅建業法違反になります。
さらに、宅地建物取引士は、説明時に宅地建物取引士証（免許証）を提示する義務があります。
これにより、顧客は説明者が資格を持っていることを確認できます。
違反した場合のペナルティ
宅建業法35条に違反すると、宅建業者は業務停止処分や免許取消処分を受ける可能性があります。
また、説明不足や虚偽説明があった場合、契約解除や損害賠償請求の対象になることもあります。
実務上の注意点
実際の不動産取引においては、35条説明の場面は非常に重要です。
特に注意すべきポイントは以下の通りです。
- 顧客が理解するまで説明する
専門用語を多用せず、図や資料を使って丁寧に説明します。 - 最新の情報を反映する
法改正や都市計画の変更があれば、説明書に即反映させます。 - IT重説の場合の準備
接続環境、書面送付方法、本人確認手続きなどを事前に整える必要があります。
宅建試験での出題ポイント
宅建試験では、35条の説明項目や説明時期、誰が説明できるかといった内容が毎年出題されます。
出題の特徴は以下です。
- 説明のタイミングは契約前
- 説明者は宅地建物取引士
- 書面交付が必須
- 契約類型（売買・交換・賃貸）による違い
まとめ
宅建業法35条は、不動産取引における最重要ルールの一つです。
契約前に宅地建物取引士が重要事項説明書を交付し、内容を説明することは、取引の安全性を守るための基本です。
これを怠ると、法的な罰則だけでなく、顧客との信頼関係を失うリスクもあります。
不動産業者はもちろん、取引を行う消費者もこのルールを理解しておくことで、トラブルを未然に防げます。
宅建試験の学習者にとっても、頻出かつ得点源となる分野なので、しっかり押さえておくことが重要です。
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