都市の発展や住みやすさを守るために欠かせないのが「都市計画区域」と「用途地域」です。特に用途地域は、建物を建てるときにどのような種類の建物が建てられるか、また建ぺい率や容積率などの制限を受けるかを決める大切なルールです。例えば、静かな住宅街に突然工場やパチンコ店が建てられると生活環境が大きく損なわれてしまいます。こうした混乱を避けるために、都市計画法で「13種類の用途地域」が定められています。この記事では、それぞれの用途地域の意味や特徴をわかりやすく解説していきます。
用途地域一覧
| 区分 | 用途地域 | 建築できる主な建物 | 制限・特徴 |
|---|---|---|---|
| 住宅系 | 第一種低層住居専用地域 | 戸建住宅、小規模な共同住宅、診療所、小学校など | 高さ制限（10mまたは12m）、商業施設や工場は不可 |
| 住宅系 | 第二種低層住居専用地域 | 戸建住宅、共同住宅、小中規模の店舗（150㎡以下）、事務所併設住宅 | 第一種より緩やかで、日用品店舗が建設可能 |
| 住宅系 | 第一種中高層住居専用地域 | マンション、共同住宅、小規模店舗、病院、大学 | 中高層住宅中心、大規模商業施設は不可 |
| 住宅系 | 第二種中高層住居専用地域 | マンション、大規模店舗（一定規模まで）、飲食店、病院 | 商業施設が第一種より多く認められる |
| 住宅系 | 第一種住居地域 | 住宅、病院、大学、店舗・事務所（500㎡まで） | 比較的自由度が高い住宅地 |
| 住宅系 | 第二種住居地域 | 住宅、大規模店舗、ホテル、カラオケボックス | 商業色が強い、幹線道路沿いや駅周辺に多い |
| 住宅系 | 準住居地域 | 住宅、自動車関連施設（ガソリンスタンド、修理工場）、店舗、事務所 | 幹線道路沿いに多い、車利用を想定 |
| 住宅系 | 田園住居地域 | 住宅、農産物直売所、農業関連施設 | 農地と居住の共存を重視、新しい用途地域 |
| 商業系 | 近隣商業地域 | スーパー、飲食店、映画館、小規模商業施設、住宅 | 住宅も可能だが、遊興施設には制限あり |
| 商業系 | 商業地域 | 百貨店、オフィスビル、飲食店、映画館、ホテル、住宅 | 大規模商業中心、住宅も可能だが環境より経済重視 |
| 工業系 | 準工業地域 | 軽工業工場、倉庫、サービス業施設、住宅、店舗 | 住居と工場の混在を想定、公害の恐れが少ない工場中心 |
| 工業系 | 工業地域 | 工場、倉庫、小売店舗、住宅（可能だが非推奨） | 環境に悪影響を与える工場も建設可能 |
| 工業系 | 工業専用地域 | 大規模工場、化学工場、発電所など | 住宅や学校は不可、工業活動に特化 |
都市計画区域と用途地域の基本
都市計画区域とは、国や自治体が「将来のまちづくり」を見据えて、建物や道路、公園などの配置を計画的に整えるために指定するエリアです。無秩序に開発が進むと、交通渋滞や騒音問題、住環境の悪化が起きやすくなります。そのため、都市計画区域内では建物の種類や高さ、建ぺい率などが制限されます。
その中で特に重要なのが「用途地域」です。用途地域は、都市計画区域の中をさらに細かく区分し、「ここは住宅を中心とするエリア」「ここは商業施設が集まるエリア」「ここは工業用地」といった使い方を定めています。
用途地域は全部で13種類
都市計画法で定められた用途地域は、住宅系・商業系・工業系に分かれ、合計で13種類あります。
- 住宅系（8種類）
- 商業系（2種類）
- 工業系（3種類）
以下で、それぞれの用途地域について詳しく解説します。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、主に一戸建ての住宅や小規模な共同住宅が建てられる、静かな住宅街を守るための地域です。建物の高さ制限（10mまたは12m）があり、日照や景観を重視した規制が行われます。コンビニや小規模な診療所程度は建てられますが、商業施設や工場は基本的に不可です。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域も静かな住宅街ですが、第一種より少し規制が緩やかです。一定規模以下の店舗や事務所を併設した住宅、小中規模の店舗（床面積150㎡以下）なども建てられます。住宅街の便利さを確保しつつ、環境を守るバランスをとった地域です。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は、マンションや中規模の共同住宅の建設が可能なエリアです。小規模な商店や病院、大学なども建てられますが、大型商業施設や工場は建てられません。都市部で多く見られる「マンション中心の住宅街」に指定されることが多いです。
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は、第一種よりもさらに商業施設の立地が認められます。大規模なスーパーや飲食店など、床面積が一定以上の施設も可能です。住宅と商業施設の調和を図りながら、利便性を高める地域となっています。
第一種住居地域
第一種住居地域は、住宅を中心としつつも幅広い用途の建物が建てられるエリアです。病院、大学、500㎡までの店舗や事務所などが建てられます。比較的自由度が高く、都市部の住宅街や商店街に指定されることが多い地域です。
第二種住居地域
第二種住居地域は、住宅に加えてもっと大きな店舗や事務所、ホテル、カラオケボックスなどの施設も建てられます。商業的な利用がかなり認められるため、大きな道路沿いや駅前に多く見られる地域です。
準住居地域
準住居地域は、幹線道路沿いに指定されることが多く、自動車関連施設（ガソリンスタンド、ドライブイン、修理工場など）や店舗、事務所が可能です。もちろん住宅も建てられるため、「道路沿いの便利さ」と「住環境」を両立するエリアとなっています。
田園住居地域
田園住居地域は、比較的新しい用途地域で、農業を営みながら居住することを想定しています。住宅と農地が共存できるエリアで、農産物の直売所なども設置可能です。農業と暮らしを調和させることを目的としています。
近隣商業地域
近隣商業地域は、住宅に隣接した「日常的な買い物の場」を担う地域です。スーパーや飲食店、映画館などの店舗が建てられます。住宅も建てられますが、パチンコ店やホテルなどは規模や場所によって制限があります。
商業地域
商業地域は、都市の中心部や駅前などに指定され、百貨店、オフィスビル、映画館、飲食店など大規模な商業施設が立ち並ぶエリアです。住宅も可能ですが、環境よりも経済活動を重視した地域といえます。
準工業地域
準工業地域は、軽工業やサービス業などの工場や倉庫が建てられる地域です。ただし、危険性や公害をもたらすような大規模工場は制限されます。住宅や店舗も可能で、工場と住居が混在する「下町」的なエリアに多いのが特徴です。
工業地域
工業地域は、工場や倉庫などの建設を目的とした地域です。住宅も建てられますが、住環境よりも工業活動を優先します。小売店舗なども建設可能ですが、環境に悪影響を与える工場も建てられるため、住宅にはあまり向いていません。
工業専用地域
工業専用地域は、工業活動に特化した地域で、住宅や学校、病院などは建てられません。大規模な製造業や化学工場、発電所なども建設可能です。まさに「工業専用」のエリアであり、環境よりも産業基盤の確保を重視します。
暗記法1. まず「3グループ」に分けて整理
- 住宅系：8種類
第一低専・第二低専・第一中高専・第二中高専・第一住居・第二住居・準住居・田園住居 - 商業系：2種類
近隣商業・商業 - 工業系：3種類
準工業・工業・工業専用
👉「8・2・3」で合計13種類。
暗記法2. ゴロ合わせで覚える方法
（1）住宅系 8種類
「低低中中住住準田」で並ぶ。
語呂合わせ：
👉 『低低中中、住住準田』
（ていていちゅうちゅう、じゅうじゅうじゅんでん）
これを唱えるだけで「第一低専」「第二低専」「第一中高専」「第二中高専」「第一住居」「第二住居」「準住居」「田園住居」がセットで出てきます。
（2）商業系 2種類
「近商・商業」
👉 ゴロ合わせ：『近くの商店』
（近隣商業＋商業）で覚える。
（3）工業系 3種類
「準工・工業・工専」
👉 ゴロ合わせ：『ジュンコ工専』
（人名っぽく「純子さん、工専出身」でもOK）
暗記法3. ストーリーで覚える方法
ストーリー形式で頭に入れると忘れにくいです。
「低い住宅地から始まり（第一低・第二低）、
少し背の高い建物が建てられる（第一中高・第二中高）、
その後、住宅地が広がって（第一住居・第二住居）、
幹線道路沿い（準住居）や田んぼの近く（田園住居）にも家が建つ。
そこから買い物に便利なエリア（近隣商業・商業）ができ、
さらに工場の混じった街（準工業・工業・工業専用）がある。」
まとめ
都市計画区域における用途地域は、住む人の生活環境を守りつつ、商業や工業の発展をバランスよく進めるために欠かせない仕組みです。
- 住宅系：静かな暮らしを守りつつ利便性を考慮
- 商業系：人が集まりやすく経済活動を支える
- 工業系：産業活動を重視し、都市の経済を下支え
自分が住んでいる地域や土地を購入するときに、その場所がどの用途地域に指定されているかを確認しておくことはとても重要です。土地活用や不動産投資を考えている人にとっても必須の知識といえるでしょう。
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